徐晓亮 复星集团执行董事、复星地产控股董事长兼CEO

从开发到投资，用“鹰”的高度看问题

龚平 复星集团副总裁、复星地产控股总裁

价值投资：别人恐惧时要贪婪

《龙行天下》之《标准的权杖——中国新形象》
（全片时长22:57秒）

主持人：对于普通人来说，购买房地产，主要是为了让个人资产保值和增值。上世纪８０年代，曾经出现过日本人挥着支票本在美国豪买的情景，在洛杉矶，日本人掌握了闹市区几乎一半的房地产，在夏威夷，几乎全部外国投资都来自于日本。买买买成为当时日本企业在美国一般民众中的形象，然而随着房价泡沫的破灭，日本迅速陷入“失去的二十年”。近年来，这种声音再一次出现，只是这次买下美国的不再是日本，而是中国，中国企业正在以前所未有的疯狂速度和令人咋舌的投资规模购买美国资产。而其中很多中国企业的交易牵引出的却是一个更大的全球战略。

旁白：这里是纽约曼哈顿下城，作为全球金融界的心脏，这里一度是国际房地产商追逐的投资地带。

龚平：（纽约）整个市场非常成熟，换句话说融资渠道非常畅通。大家对于美国资产，在这个经济波动的时候，尤其是纽约中下城的资产的时候，其实还是普遍认为，它是一个比较好的避险港。

旁白：2013年复星国际发布公告，宣布以7.5亿美元，从摩根大通手中买入第一大通曼哈顿广场，成为当年中国企业在海外收购地标性建筑的轰动案例，复星成为纽约房地产市场的中国新玩家。

徐晓亮：我们希望能够成为全球地产（领域）一流的投资集团。地还是那块地，但是那个“产”已经不一样了，它不是简单的一个不动产、一座住宅，而是产业，是让人惊叫的产品。

旁白：但是在这里，也同样承载着21世纪美国历史上巨大的创伤。2001年的911事件中，世贸中心双子塔在这里轰然倒下，在惊恐和眼泪之后，华尔街的大金融企业纷纷逃离下城，把总部和重要部门移往曼哈顿中城和上城。一时间曼哈顿的中城和上城的房价看涨，而下城却在相当长的时间摆脱不了恐怖袭击的阴霾，房价几乎触底。但是对于一直在等待进入纽约房地产市场的复星来说，这是难得的抄底机会。

龚平：我们是讲价值投资，在别人恐惧的时候，你要贪婪，别人贪婪的时候你要恐惧。

徐晓亮：在顺周期的时候，我们可以大量地卖。卖资产、卖公司，各方面可以做退出。在逆周期的时候，我们可以买。当面粉很贵的时候，我就直接买面包了。当面粉、面包都出现问题的时候，那我就可以直接买公司了。

龚平：因为世界上只有一个纽约，纽约只有一个曼哈顿，曼哈顿岛就是那么大一个岛，事实上它的主要经济活力就是集中在中城和下城，所以我们相信曼哈顿不会死，只是说它的产业结构会调整。

旁白：仅仅用了几周时间，就买下了曼哈顿下城地标建筑的复星在当时却并不为美国主流商业社会所熟知。就在几年前，复星国际旗下的地产公司，还只是总部位于上海的一家服务于中国新型城镇化开发的房地产企业。

徐晓亮：当时我们还是一个以销售和开发，就是传统的这样一个开发企业，市场还不错，还很热，房子不愁卖，但是我们感觉到，如果还是按传统的这条路发展，本身自己的体量并不是太大，再往传统这条路去赶，（可能会有问题，）因为我们看到了中国城市的新动力、新变化。我们当时转型的方向很坚定，从地产开发转型为地产投资，这个纬度的切换，实际上是两个平面，咱们说从一个公鸡来看问题，和一个老鹰看问题，高度完全不一样。

旁白：看问题高度的转变，预示了中国大型投资公司进入全球化资产配置的新时期。自2014年以来，相比中国国内经济放缓，股市动荡等多方面不利于投资的市场环境，在美国、英国、澳大利亚等稳健的发达国家进行资产的全球配置，成为大势所趋。在互联网的发展趋势下，跨境投资资本的自由流动，更是日益普遍，多元化投资也为众多投资人所接受。中国企业在美国的房地产收购的意义远远超过了房地产本身的价值。

史蒂芬·欧伦斯（美中关系全国委员会会长）：从我个人有关中国企业收购的经验来看，中国的房地产企业会作现金流分析，他们并不是简单的买“名牌”，他们其实买的是这个楼背后的现金流，无论是第一大通还是通用、公园大道广场，目前都部分或全部被中国投资者所有，他们做现金流分析。之后相信他们不会高价投入。还有一点是过去几年，中国的人民币一直在升值，现在他们肯定比较关注的是人民币进入贬值的周期，现在如果你能获得3%-4%现金回流，从这些在纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图买的建筑中获得溢价，人民币贬值将会为这些企业带来更多的收益。

旁白：作为美国著名的洛克菲勒旗下的两个核心产业，建于1961年的第一大通曼哈顿大楼位于华尔街金融区的中心地带，与美联储相对。由于它的历史意义，建筑独特性和公众影响，2009年，纽约市地标建筑保护委员会将其定为纽约市地标建筑。在这张当年的照片下面，媒体曾用“白骑士”来美誉这座建筑。

埃瑞克·霍华特（复星地产控股北美平台董事总经理）：当他们建造这个建筑的时候，很多人正在往曼哈顿中城搬，中城是另外一个市场，摩根大同建造这座建筑，希望人们守住曼哈顿下城，他们建造了这个美丽的广场，和这件美丽的艺术品。这个是野口勇设计的喷泉花园，这个是让杜布菲的雕塑作品，所有的这些致力于下城的市场环境改善。

杰西卡·莱萍（纽约市曼哈顿下城联盟主席）：百年来，我们拥有很多有历史意义的大楼，但是当（Liberty 28）这座大楼建造的时候，它非常现代、超前，还有一些风险性，整个大楼已经成为一个标志，不仅是对于城市的天际线来说，同时当人们穿越街道的时候，也能感受到这一点。

旁白：当复星买下了这个“白骑士”之后，如何在当地塑造这座建筑群的未来，成为这笔投资的真正焦点。复星在这里碰到的第一个难题就是给大楼重新命名。

薄伟（复星集团美国执行首代、复星地产控股副总裁）：这栋楼是体量非常大的，有230万呎，相当于旁边的几栋楼，所以很多人在这里办公，已经几十年了，所以在当地，我理解他们对这栋楼的理解，就像我们在上海对海关大厦的理解一样，有一代人的情感在里面。那现在我们买了这栋楼，其实他们内心是有种感觉的，就是说你们中国人有钱，你把这栋楼买了，如果我们再把名字改了，我认为这就相当于破坏了他们的这种情感。为了这个事，我们了解了整个曼哈顿一千多栋楼的命名方式，都是地名命名的，还有10%左右的是用企业名字，有两类，一类是业主的名字，第二类就是大的州府的名字来命名的。所以我们更愿意用美国人愿意接受的方式去命名，我们旁边正好是联邦储备银行，中间的这条路叫自由街，liberty是一个自由的象征，自由是美国精神的象征，其实也是我们人类追求的一个目标。

旁白：除了美国的核心精神和价值观，复星也把自己的投资理念融入了重新命名的过程中。

薄伟：为什么选择28，因为给我们选择的门牌号，是16号到40号，我们选择了28。我们在上海建的BFC，跟纽约L28是个联动，讲述的是一个“双城记”。

徐晓亮：2013年底，我们在纽约进行Liberty 28大楼的交接仪式，互相交换一把钥匙，寓意着两座地标性大楼物理空间的一个对换，我们把上海BFC的这把钥匙，也交给了美国团队，也寓意着未来这两个项目，代表这两座城市，在金融、文化等方面，将有更多的平台，以及可交流的空间。

旁白：不仅给原来的大楼重新命名了新的名字，复星还开放广场，允许人们在这里休息用餐。

杰西卡·莱萍：不仅如此，复星还帮助当地的艺术家给予他们展示的空间，像是“为希望歌唱”慈善活动，在广场放置很多钢琴，我们非常乐于看到这些对于艺术、社区的投入，我们很感谢。

旁白：２０１６年８月初，复星更是利用Liberty 28楼前宽阔的广场组织电影之夜的社区活动，在这里人们可以看到最新的大片，也可以重温经典。

观众：这是我们第一次来这里看电影，之前的一天我们路过有看到，所以今天决定来这里看电影。我正好住这里，我去健身房的路上，看到这里在放电影，在自己的社区看到放电影，是一件令人兴奋的事情。这个电影陪伴我长大，很高兴看到它在这里再度放映，所以我就留下来看电影了。

旁白：就在收购纽约第一大通曼哈顿广场大楼的当年，复星还在伦敦以３亿英镑收购伦敦金融城东侧的商业项目。对于复星这样的投资公司来说，收购地标性建筑，除了能够制造吸引眼球的商业影响力，还有极为实际的金融投资目的。购买项目的时候，已经考虑好了这个项目的退出。

徐晓亮：像Liberty 28，如果正常“退”的话，有三条途径：第一种，就是完全从市场上散售掉。当然，散售对一幢楼的价值来说是一种折损，肯定不是我们的首选。第二种，我们整体把Liberty 28买下来了，如果说假以时日，我们把整个楼再卖出，获得一个溢价，为股东赢得回报也是可以的。第三种，我们也希望这幢楼不断发挥它的价值，所谓的价值就是它的经营价值，我们可以把经营权拿在手里，对接更长期的资本，（大楼）股权可以切换，但经营我们还是可以拿在手里。

旁白：为了实现平台对接，复星加紧对Liberty 28大楼的改建工程。

埃瑞克·霍华特：这些蓝色的区域是60层，我们会重新设计。这个颜色的区域，灰色和绿色的区域是零售区。在底层下面。

埃瑞克·霍华特：（Liberty 28）不仅仅是一幢办公大楼，有办公楼层，我们会重建，装配新电梯，会有新的大堂，我们做所有的工作，来打造办公区域。另外一个元素，就是全新的零售区。我们现在是有零售商业区，但是太小了，我们将会建造投资更大的，将会有电影院、餐厅，（特别是）中国餐厅，把中国文化融入进来。

旁白：此时，激烈的房地产竞争已经在曼哈顿下城展开。2016年，911时间已经过去十五年，在这片曾经的废墟上，人们最为关注的就是这6座重建的摩天大楼。而重建后的世贸中心一号楼——“自由塔”，也已经于两年前正式开门营业。这座重建后的大楼，在2014年年底刚刚投入运营的时候，60%就已经出租。入驻的商户有美国政府的总务署，出版业巨头康泰纳仕，甚至还吸引着来自海外的租客。

埃瑞克·霍华特：世贸中心是一个200亿的项目，会有全新的交通运营，全新的基础设施，会有商业区吸引人们。这些元素都会将人们吸引到曼哈顿下城来。从租客的角度来说，会有一些从未有过的大客户来到下城，比方说康泰纳仕，旗下有Vogue、Vanity Fair、GQ这些知名杂志，它扎根下城。我强烈感觉到这一类的租户，将会为这里带来更好的租户和更高的租金。

旁白：随着曼哈顿下城的重建，居住人口不断增多，租赁商户趋于多元化，对于复星来说，是机遇也是挑战。但与世贸中心一号楼的招租情况相对应的是，因为此前摩根大通银行租用的大部分建筑面积在出售后统统撤离，Liberty 28大楼多出了100多万呎的空置面积。改建之后，如何吸引新客户，是复星的当务之急。

埃瑞克·霍华特：这个是给潜在的客户（看的）。不同的楼层、地方。如果你是保险公司，就有一个可能布局，专门给保险公司，这个空间能容纳多少人一目了然。如果你是贸易公司，我们给你一个同样空间的类似样板（展示）。这样给客户一个直观的印象，按照不同行业设计的楼层。

范士超（复星地产控股Liberty 28项目运营总监）：这个地方比较小，大概只有500多呎。

（记者：本来之前有这样租过吗？）

范士超：没有，都是一个楼层这样租。所以，我们在租赁策略里，也会区分大、中、小租户，与长期、中期、短期的结合。所以我们拿出一个楼层出来，帮你建好，然后租给那些小租户。好处在于，小租户的租赁速度一般都比较快，因为它的时间比较短。因为它帮你装修好了。所以你一来之后，就可以直接入驻。所以，如果能够快速地签几个这样的租约的话，一方面可以把我们快速地推向市场，让市场知道原来复星有这样一幢楼。

旁白：这一不同以往的招租理念，包含着复星在走出去过程中要引回来的理念。

薄伟：特别是短期的（租户），往往是适合什么样的（情况）？就是中国企业来美国发展的，就像我们前几年刚到纽约一样，先租一个一两百平方呎的小的办公室作为一个办事处，让我们的投资人在这里找项目。在项目铺开以前，它不会大规模铺开的，但是也不会像这里的办公，要么一租就是十年、十五年，所以它也不知道未来是怎样的。所以它需要一个短租的（空间）。所以，这是我们为这些企业创造的条件，因为我们是这么过来的。我们知道，中国有这些大的企业要过来，都有这些需求。这是我们需要做的。

旁白：上海，外滩，是上海乃至中国的金融贸易中心。作为目前外滩建筑天际线的制高点，两栋高达180米的双子塔，矗立黄浦江畔，这就是复星在上海强力打造的外滩金融中心·BFC地产项目，也是上海、纽约“双城记”的一部分。

徐晓亮：纽约是整个美国的一个心脏，也是它的金融心脏，当然也是全球的心脏。而上海则是中国的金融心脏。在华尔街，你可以看到那只牛。在外滩，你也能找到那只牛，（出自）同一个设计师，这两座城市在金融上有非常相似的一面。（L28、BFC）主要是在两个纬度作打通：一个是物理层面，物理层面比较简单，在BFC办公的全球企业，一旦去了美国，你不需要一个常驻的办公空间，我可以提供你短租等很多个性化的服务。因为两个楼的业主是同一家，我们的资源、服务完全是可以连接在一起的，这个是其它楼做不到的。第二个，因为这个需求很重要，因为这两个楼本身所在的国家、区位，都拥有大量的全球性企业。而全球性企业里面，很多全球性的海外企业一定要到中国来。中国很多全球性企业，它的核心业务会到美国去。这个客户需求又是刚性的，所以我们会在物理层面围绕客户的不同个性需求来满足他们。

旁白：对于这个雄心勃勃的投资者来说，上海和纽约不过是全球布局的一部分。

徐晓亮：我们希望通过“双城记”，为未来的“多城记”进行伏笔。所谓“多城记”，我们在国内除了上海以外，还有北京、成都、广州。在海外，除了美国纽约以外，还有英国伦敦、日本东京、意大利米兰、中国香港。这些主要的全球金融城市，未来将有更多的纽带。在这些主要的城市，我们都有自己的地标建筑。所以我们想未来会把这个平台，更大地给它打通起来。

旁白：尽管远方是无限的投资能量，目前复星仍需要付出脚踏实地的行动。纽约Liberty 28大厦，要按计划在2017年竣工，工程周期并不宽裕。这个地标性建筑的改造和使用，能否成为全球资源配置的成功案例，还有待于时间的检验。

主持人：在国际市场中，人们通过各国企业的逐利行为，感受其所在国的经济、文化，进而形成对整体国家形象的认知。一个来自发展中国家的跨国公司，该如何融入全球化的文化和价值体系中去，是所有走出去的中国企业需要仔细考虑的。无论是复星，通过购买世界知名地标建筑，与中国新型城市建筑交相辉映，还是中车，把中国的先进轨道交通技术带入欧美有待发展的地铁市场，都不仅仅是单笔成交的生意，而是打通中国与世界交往的轨道、缩短经济贸易差距的典型案例。国家形象是企业共享的国家品牌，也是企业品牌的一部分，只有通过提升自身经营管理水平，构筑良好的对外关系，走出去的中国企业才能够享受到国家形象提升所带来的“红利”。

Liberty 28

“Liberty 28”——其前身名为：第一大通曼哈顿广场，是纽约下城的地标性建筑。复星于2013年12月以7.25亿美元正式收购该栋物业，并于2015年1月将其正式更名为“Liberty 28”。这也是复星在全球金融中心城市布局的重要一步。

自收购该物业以来，复星地产一直致力于楼宇的综合改造，包括大堂、电梯、重要设施、广场和零售商业店铺等。自2015年1月起，这座60层高、建筑面积220万平方英尺的甲级办公楼以“Liberty 28”的身份对外招租。它将为新租户提供100万平方英尺的现代化办公空间。

外滩金融中心•BFC

外滩金融中心•BFC是复星地产“蜂巢城市”中金融蜂巢的领航之作，外滩金融集聚带核心位置首个体验式复合型金融中心。项目总建筑面积约为420,000平方米，汇聚金融、商业、旅游、文化、艺术等多种功能，涵盖甲A级办公楼、购物中心、复星艺术中心、精品酒店四大业态。拥有418米一线临江视角，独享外滩稀缺景观资源；180米建筑天际高度，刷新外滩摩天楼群天际线，再创未来“亚洲华尔街”新地标。

作为上海打造高品质的中央活动区（CAZ）、外滩-陆家嘴以金融市场为主的决策中枢的又一力举，外滩金融中心·BFC正式于黄浦区落成，并于日前成功举办“2016外滩国际金融峰会”。会上宣告：外滩国际金融峰会正式落户外滩金融中心·BFC，并成为峰会永久会址。王健林、姜建清、陈东升、郭广昌、洪崎、希拉·拜尔、董明珠、万峰、南存辉、田源等国内外金融界、经济界重磅人士共同见证BFC——这一金融蜂巢的领航之作正式启幕，续写外滩百年荣耀。

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